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创富记特刊:揭秘楼市未来六大政策  

2013-11-06 16:51:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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创富记特刊:揭楼市未来六政策

  如果说有一个话题,中国人最常谈起,但又是人们最不愿谈起的话题,那么这个话题一定是中国的房价和楼市调控。中国的楼市是老百姓心中最无可奈何的痛,在刚需的逼迫下,很多人需要倾尽所有才能换来一个所谓的安乐窝。
  细数中国楼市的发展史,伴随着市场经济的爆发和商品房的概念逐渐出现在大众眼前。而已经没有几个人记得中国房价的爆发要追溯到何年何月了,也许是大家根本不愿意记得这个残酷的事实。很多人说中国人对楼市是又爱又恨,恨它的商业化价值越来越高,买房成了一种梦想。爱它曾经在经济危机中拯救中国,爱它为中国经济贡献的超乎想象的效益。
  说到中国的楼市,就不得不提楼市调控政策。越来越多的专家似乎更爱于讨论这个问题,不论是房价暴涨还是房价崩盘,过多的媒体炒作让大众对于楼市的误解也日益增加。那么今天我们就在这里梳理一下中国目前主要的几种调控手段,以及三中全会之后可能出现的几个调控方向。希望简单的梳理和整合,可以让读者逐渐对楼市调控的大框架形成一个具象的概念。

创富记特刊:揭楼市未来六政策


  首先我们来梳理一下近几年出现的主流调控手段:
  一、货币手段:加息、提高准备金率、控制二套房贷
  货币手段的主要方式是通过抑制货币流通,来把房地产市场的交易控制在合理的区域。
  先说加息,加息对房地产的影响取决于以下两个作用的叠加效果:通胀预期下房价上升,加息是否跑得过通胀;加息使开发和购房成本上升,对房价起抑制作用,但成本上升是否跑得过房价上升,若房价上升更快,成本上升将被消纳。
  在三种货币手段中,最有效的当属控制二套房贷。提高首付是降低投资性购房杠杆率的有效手段。例如将首付从20%提高到40%,一般会使资金杠杆率下降五成。当前炒房人已难以利用银行贷款炒房,收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的。
  二、行政手段:限购令、保障房、房产税
  购房热潮涌现,支付全款投资购房比例上升,钱从银行存款、股市迅速流向购房市。
  调控手段中针对二套房的政策从贷款限制上升到限购,从货币手段上升到户籍手段,直接进行了行政干预,意在遏制投机炒房。

创富记特刊:揭楼市未来六政策


  对于限购令,目前处在地方的试点阶段,我们用一组数据来了解一下效果如何。35个大中城市是限购的主要对象,目前只有16个地方政府出台了“限购令”。2010年35个大中城市商品房占全国销售总额的51.6%,占总销售量的35.6%。这16个城市投资性购房比例平均为15%~20%,“限购令”将使全国房地产交易量下降5%~7%左右,交易额下降7%~11%,控制流入的资金量约2500亿~4000亿元。
  但是对于限购令的非议也是比比皆是,首先有人认为是歧视外地人,有的认为是行政干预。有的人则质疑限购令对于房价的抑制作用,限购令的直接作用是限制一部分资金进入房地产,但更重要的作用是使市场进入观望,交易量会应声而下,对后市的威慑力量远高于实际限购数量。而房地产开发商在现金流不困难的情况下,可能会等待观望,不太可能出现大的降价。
  相对于限购令限制市场销量,保障房则是从市场源头去增加房屋的供应量,缓解刚需的紧张。
  保障性住房既可有效供给、平抑房价,又可挤出房地产泡沫、拉动经济,可谓一箭双雕。但是保障房也存在着致命的缺憾,首先是保障房政策存在很多政策性隐形福利,政策落实不到位,反而使得一些特权阶级拥有了更多的房产。保障房建设共需1.3万亿-1.4万亿,中央政府出1000亿,剩下的依靠地方政府,这无疑是加速地方债务的形成。因此,若要大力度推进保障房制度,必须先解决资金和土地问题。
  房产税并不能在短期直接降低房价,但会对房价预期起作用,意义在于建立合理的长效税收机制,对于促进商品房市场机制的形成必不可少。如只针对高端物业征税,即重庆模式,预计全国每年针对住宅的征税规模将不足千亿,资金控制作用不大,对地方政府也难有效补给;如对所有存量住宅征税,税率为1.5%,全国一年的房产税将为7600亿元,但近期这种方式不现实。房产税的全面铺开必将需要政策的支持,因为房产税是中央建立楼市长效调控体制的重要手段。

创富记特刊:揭楼市未来六政策


  梳理了目前主要的几种调控手段,我相信刚需族和持币族一定更加关注三中全会对于楼市调控的政策,那么我们就一起来猜想一下未来楼市调控的六大方向。
  一、土地改革
  把土地改革列为第一个未来方向是因为土改已经是现行正在实行的调控。
  习近平表示,解决群众住房问题是一项长期任务,还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题。根据新近曝光的383方案的内容显示,土地流转可能会有较大突破。近期,包括北京、温州在内的地方政府正在释放出政策放松的信号:温州农村土地使用权流转破局、北京限房价地块出让都表明土地管理制度改革的逐步展开。
  目前,一线土地市场明显过热,各地地王频出,这给后市带来了不小的潜在风险。习近平关于保障房和棚户区改造的表态,透露出下一步楼市调控继续以稳为主,但土地市场方面,则会通过土地流转扩大土地供应来降温。
  从中央表态的解读中不难看出,建立长期有效的楼市调控体制是未来国家应对房价的重要手段。土地改革是一个需要时间来实行的政策,可谓是中央未来调控的排头兵,所以土改一定是三中全会给楼市下的猛药。
  二、长效调控建立,短期调控退市
  中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”,对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。尽管楼市长效调控机制方案尚未出台,也不知其真实性与落地的可能性,但是,总之,反映了当前房地产市场重现房价上涨的预期的市场背景下,相关部门对于当前房地产市场走势的担忧以及对于中长期房地产市场健康发展的设想。
  假设三中全会之后出台楼市长效性调控机制,那么,当财税体制、土地政策、金融体制等长效性格调控机制初见成效之时,也就是限购政策退出楼市调控政策之时。
  三、调控政策趋向市场化
  “京七条”和“深八条”被视作未来调控的一个雏形,虽然不能断言未来调控必将以这种形式展现,但是核心内容将是把调控交给市场。
  通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场,从调控手段的角度来说,从市场的角度来调控市场的特征比较突出,没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施。

创富记特刊:揭楼市未来六政策


  四、微调配合长效机制的形成
  2013年不再以房价合理回归为目标,这导致城市之间出现“分化”,同时,也导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征。2013年出台的楼市大动作并不多,但是小修小补的调控却不少,例如住房信息互联、征收房产税的相关人员培训工作等等正在进行。这些小修小补的政策并不是以楼市调控为目的的,而是为建立长效机制不断的蓄积能量和查缺补漏。
  五、一二线与二三线城市分化调控
  从近期各地限购政策的执行轨迹来看,二三线城市出台的“以限价代替限购”、“限购再宽限一套”等调控措施基本上已经表现出限购政策逐步退出的特征。二三线城市的调控手段基本被破解,甚至部分二三线城市调控政策已“名存实亡”。
  所以面对一二线和二三线城市的不同局面,未来调控将量身定做。在保证执行力度的同时,依据各地楼市的不同局面制定地方调控政策,这样才可以避免调控一刀切的尴尬。

创富记特刊:揭楼市未来六政策


  六、户籍制度改革将加入调控体系
  在限购限贷没有可能直接放松的可能性的市场背景下,通过放松户籍制度从侧面突破“限购”,有可能成为未来政策“微调”刺激房地产市场放量与城市化进程的非常重要手段。在限购逐渐推出调控机制的同时,将利用户籍改革的限制,来抑制市场需求的过度增长。那么,户籍改革将成为未来调控体系的组成部分。但是户籍改革并不是单一的楼市调控措施,它背后牵扯了很多个人户口相关的问题,所以户籍改革的脚步将是非常漫长的过程。
  中共中央政治局在进行第十次集体学习时,首次专题学习住房领域情况。中共中央总书记习近平在主持学习时的讲话中做出了“坚持市场化改革方向”的表态,而这也成为新一届政府对房地产市场的最高规格的正面表态。相信建立长效调控体制已经是不争的事实,但是具体的组成部分将是未来影响楼市的关键,单纯的依靠市场能抑制房价吗?政策的事实力度又能保证吗?这些问题需要改革的脚步来慢慢检验。
  (此稿件是手机搜狐财经整合信息原创作品,转载请注明出处。)

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